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            绿色建筑经济评价方法

            2018-07-05 10:56 来源:建筑经济论文 有人参与在线咨询

            摘要:在经济发展和社会需求不断增加的背景下,建筑的规模不断增大,数量不断增加,节约建筑的能源和成本愈发重要,必须结合时代发展的要求,采取必要的措施,促进绿色建筑经济的发展。本文阐释了LEED的相关内容,对这种评价方法进行仔细的分析,为实际工作提供一定的借鉴和参考。

            关键词:LEED;绿色建筑经济;评价方法

            1LEED简介

            1.1LEED的发展

            美国绿色建筑委员会在1993年通过非营利组织的形式成立,设计公司、施工公司、房地产开发商和公共部门等是其主要组成部分。委员会在1999年推出了全新的版本,2002年再一次更新。经过初步的实践和测评,为促进经济的可持续发展,美国绿色建筑委员会开始着手建立具有针对性的系统,对绿色建筑进行定义和评估。在现有的绿色建筑标准基础上,对评价体系进行深入的研究和分析。在一系列手段的推动下,LEED在发展的过程中不断成熟和完善,目前已经包含了六种绿色评价体系,主要为:新建建筑、既有建筑、商业建筑、普通住宅、开发社区等,它们相互区分又相互联系。以上的这些LEED产品,对建筑项目之间的异同进行了详细的分析,针对不同的情况,制定相对性的措施,在实践的过程中提出一整套完整统一的评估标准。将每个项目分成不同的组,在相互沟通的过程中,使评价体系更加连贯,最终在LDDE的指导下,通过委员的严格审阅。在审阅的过程中,需要借助投票的方式,在批准后发行。作为一个开放式的评价体系,LEED具有多个不同的分支评价体系,在实践的过程中,结合时代的要求,不断更新和完善,使自身不断适应社会的发展,满足建筑市场的需求,推动建筑行业的不断进步。另外,客户需要明确自身的需求,对合适的建筑项目进行申请,最终通过LEED的认证。

            1.2LEED的评价方法

            LEED的评估是一个连续完整的过程,大致分为登记阶段、支持阶段和项目认证阶段。登记阶段的主要工作是申请评估,可通过邮寄或者上网的方式进行,然后在支持阶段进行进一步的把控。关于参考指导和评分细则的具体内容,申请者可以通过委员会进行详细的咨询。当前提和得分要求得到不断满足后,设计者需要仔细分析遇到的各种问题,在结合实际的基础上,进行针对性的解决。最后,申请者需要按照相关流程,对文件进行提交,以这个文件为参考,委员会评估和认证项目,最终判断是否通过预审。委员会在对建筑评估的时候,包含很多的考核项目,场地的可持续性、水资源能够得到有效利用、能源与环境的关系、可再生能源的利用、环境的保护、材料的使用、资源的种类、室内的环境质量等,都涵盖在评估的体系之中,借助科学合理的方法,对方案的优劣进行有效的评估。LEED绿色建筑评估体系比较复杂,但是设计的系统井然有序,能够合理地运行,对不同的评估项目,有对应的前提条件和具体的得分条款,在评价的时候具有一定的科学性、合理性。必须保证项目能够满足不同分项的前提条件,根据相关要求,对每个可能的得分点进行打分,最终得出绿色建筑的最终评估。

            2绿色建筑经济评价指标的原则

            与传统的建筑方案相比,绿色建筑经济评价指标需要遵循以下的原则:

            2.1简明性原则

            在评估之后,需要借助有效的途径,使评价的结果以简明扼要的方式展现出来,能够充分体现出各种方案的差异性和综合性,在合理的手段下,选择最佳的评价标准,对最终的优化方案进行确定,使工作量大大降低。

            2.2科学性原则

            在评价的过程中,一定要采取科学有效的方法进行,保证数据的准确性。同时需要对大量的数据进行分析和对比,使各项指标更加真实可靠,最终充分体现出绿色建筑的真实价值,彰显评价的深层次意义。

            2.3灵活性原则

            建筑分为多种多样的类型,相应的具有不同的绿色建筑方案,增加多方面的效益。对不同种类的差异性进行充分的考虑,针对不同的情况,制定不同的措施,选取最合适的经济指标,提高经济评价指标的针对性。

            2.4全面性原则

            绿色建筑的经济效益不仅体现在生态环境的改善,还指在寿命的周期内,不断降低建设成本,达到多方面的和谐统一。在评价绿色建筑的过程中,需要将工作的效率、居住条件、生存环境等各种要素考虑在经济效益的预算中,使经济指标能够全面反映方案中的差异。

            3绿色建筑经济评价的基本步骤

            3.1评价方案的选取

            3.1.1LEED绿色建筑预期得分

            在绿色建筑的实施过程中,需要建立一个有序的项目团队,使之符合LEED的评价标准。在经过专业认证之后,团队的成员可以根据LEED的得分点,使对应的相关技术措施在实际的过程中不断完善,达到良好的熟悉度之后,使增量投资费用和增量净收益得到有效的保证。

            3.1.2评价方案的选择

            与传统建筑相比,我们能够得出绿色建筑方案明显的不同点,对增量费用和增量效益较大的方案进行选择和优化,以它们为经济分析目标,提高分析评价的科学性。确定相关参数的过程中,以建筑的类型、建筑所处的区域、建筑的风格等为具体依据。

            3.2估算效益和费用

            费用与效益的估算是经济指标评价中一个重要的环节和内容。针对不同类型的建筑,需要在正确识别的基础上,采取科学有效的方法,在充分依据的保证下,对行业规范和实践的数据标准进行参考,保证经济指标评价的科学性和准确性。

            3.2.1增量现金流估算

            第一阶段:类别信息。根据不同的差别,对LEED的评估类型进行填写;使不同的内容具有明显的差异性。第二阶段:现金流量信息。对费用与效益所属的资金类型进行判断,记录资金的流向和用途;对费用与效益的名称进行确认并填写;计算绿色建筑和传统建筑费用之间的差额、费用差额与效益差额的全寿命周期现值总和、差额现金流量的全寿命周期现值等。

            3.2.2各方案的增量费用和效益

            以资金的类型、LEED的评价内容为依据,分类和计算所有方案的增量费用和效益,在准确分析最终结果的基础上,对下一步的经济指标提供参考。

            3.3绿色建筑经济的评价

            3.3.1非经营性绿色建筑项目的经济评价

            实现社会目标和环境目标,为社会公众提供产品或服务是非盈利性经济组织的主要功能。社会效益与公益性是非经营性项目的主要考察点,对项目自身的全寿命周期费用进行全面的考察,在此基础上,选择合适的绿色建筑方案。在选择非经营性绿色建筑项目评价指标的时候,初始增量投资费用总和与增量费用的限制是需要首先核查的内容,对两者的大小进行分析,如果费用总和大于限制,选择方案时,增量收益费用的比率、各方案初始投资的费用、LEED评分的标准等是主要的考虑因素。如果实现了LEED的评价标准的各项必要条件,绿色建筑的预期评价等级不受影响,可以舍弃之前的方案,当各种限制条件符合要求时,进行新的选择。如果必要费用大于资金的限制,需要与委托方进行协商,根据实际情况进行灵活有效的调整,不断解决存在的问题,优化设计方案。

            3.3.2经营性绿色建筑项目经济评价

            销售经营性绿色建筑和物业持有出租经营性绿色建筑是经营性绿色建筑的两种主要类型。(1)销售经营性绿色建筑。开发商在项目完成后,根据市场的需求和自身的实际情况,设置合适的价格,抛售建筑项目。在运营期间,他们不必考虑成本的控制和节约。因此,在方案的前期考察阶段,他们考察的重点在于能够获得一定的利润,需要计算绿色建筑全寿命周期的净收益,通过LEED的认证,提高房屋销售速度的同时,得到消费者的认可。(2)物业持有出租经营性绿色建筑。商业建筑的特点是物业持有,绿色建筑的出现,使租金的价格不断提高,空置比率不断降低,人员的健康得到一定的保障,物业的可售价值不断增加,投资所产生的经济效益使投资者和消费者实现明显的收益。按照LEED绿色建筑评定等级,对增量投资的净现值、增量收益费用比率、增量内部收益率等进行计算,然后估算整个建筑面积,得到增量投资平均费用和增量投资平均净收益的相关数值,使绿色建筑的销售和出租定价更加明显。如果是出租经营性绿色建筑,增量费用的动态投资回收期是一个重要的参考值,使增量投资费用的回收时间更加合理。

            4结语

            经济的不断发展使人们的环保意识不断提升,资源节约、环境友好是绿色环保产业发展的方向。建筑行业随国民经济的增长具有重要的推动作用,在当前背景下,绿色建筑对可持续性发展起着关键性的作用。在遵循简明性、科学性、灵活性、全面性原则的基础上,明确并不断把握绿色建筑经济评价的基本步骤,提高评价的准确性,使绿色建筑经济评价体系不断完善和发展。

            参考文献:

            [1]张德魁.绿色建筑设计方案的综合评价初探[J].低碳世界,2016,(11).

            作者:韩光辉 单位:许昌腾飞建设工程集团有限公司

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